Caddeden kaçış

Elif Akın

İstanbul'un en işlek, en pahalı, en çok rağbet gören, en prestijli, en iyi iş yapan caddesi neresi diye sorulsa kuşkusuz akla ilk gelenlerden biri Bağdat Caddesi olur. Daha doğrusu olurdu. Böyle diyoruz çünkü artık durum pek de sanıldığı kadar toz pembe değil. Caddede işler değişmiş durumda. Yerli, yabancı pek çok marka prestij göstergesi olan Bağdat Caddesi'nden bir bir çıkmaya başladı. Nedeni ise mağazaların döviz cinsinden kira bedellerinin artması. Bir dönem boş dükkan bulmak için sıra bekleyen perakende zincirleri şimdi bekleme hatta kaçış döneminde. Gayrimenkul danışmanlığı şirketi Cushman & Wakefield'ın 2014-2015 uluslararası kira araştırması sonuçlarına göre, dünyada kiraların en çok arttığı 10. cadde unvanı yüzde 24,4'lük artışla Bağdat Caddesi'nin. Bu gelişme karşısında geri çekilme kararı alan en son örnek, dünyaca ünlü lüks grup markası Armani oldu. Ünlü marka, caddedeki dört katlı mağazasını kapattı, çünkü 150 bin dolara ulaşan kira bedeli yüksek geldi. Armani tek değil, La Senza, Komşu Fırın ve Muji bir süre önce mağazasını kapatan markalardan bazıları.

Kiralar 100-150 bin dolar arasında
Gayrimenkul kiraları konusunda piyasayı yakından tanıyan bir isim olan Remax Yöneticisi Savaş Kurtbaş, caddedeki son durumu şöyle anlatıyor: “Adidas uzun süre mağaza aradı ama fiyatlardan dolayı giremedi. Elle Ayakkabı da aynı şekilde yüksek kiralar nedeniyle mağaza açamadı. Vatan Bilgisayar mağazasını kapattı. Media Markt için birkaç yer bulduk ama onlar da giremediler. Crocs terlik caddeden çıktı, ara sokağa girmek zorunda kaldı. Yakın zaman önce Schlotzsky's çıkmıştı, onun yerine English Home geldi ama onlar da kapattılar. Hello Kity büyük beklenti ile gelmişti ama iki yerde birden mağazasını kapattı. Çünkü 100 bin dolar kira veriyordu”. Kurtbaş'a göre fiyatların artmasındaki en büyük pay mal sahiplerinin. Furya halinde kiraları tüksek oranda artırma yoluna gidiyorlar ancak eski mal sahipleri bu furyaya katılmıyor. Eğer önceki kiracı marka, bir mağazadan 38 bin dolar kira bedeliyle çıkıyorsa yeni gelene de en fazla 40-42 bin dolar diyorlar. Ama bazıları çok yüksek kiralar istiyor ve piyasayı yükseltiyorlar. Şu an caddede konuşulan kira rakamları 100-150 bin dolar arasında.

Bankaya kiraya verme trendi bitti
Caddenin en pahalı noktalar düşünüldüğünde Şaşkınbakkal merkez alınıyor. Bostancı'ya doğru Suadiye ile sınırlanıyor. Kadıköy'e doğru da Göztepe Parkı sınır kabul ediliyor. Mal sahiplerinin biraz daha makul taleplerle gelmesi gerektiğinin altını çizen Kurtbaş, mal sahiplerinin kiracı seçme yöntemini şu çarpıcı sözlerle anlatıyor: “Eskiden caddede dükkanını bankaya vermeye trendi vardı. Bankalar düşük rakamlara kiralıyorlar ve istedikleri zaman çıkıyorlardı. Yani siz 10 yıllık sözleşme yapsanız da banka, iki-üç ay önceden haber verip sözleşme dolmadan çıkabiliyordu. Güvenilir müşteri gözüyle mal sahipleri bankaları seviyorlardı. Ama ne zamanki kafe ya da mağaza açmak için gelenler bankaların iki katı fiyat vermeye başladılar, işte o zaman dengeler değişti. Artık mal sahipleri bankalara kiraya vermiyorlar. En son ING Bank caddeden çıktı. Finansbank 120 bin TL kira veriyordu, o da çıktı. Mal sahibi şimdi yeni kiracı için 140 bin TL istiyor. Ama dükkan yaklaşık yedi aydır boş. Bunu gören mal sahipleri ister istemez geri adım atmak zorunda kalacaklar, atmalılar da zaten”.

150 bin dolar kira için 1 milyon dolar ciro
KDM Danışmanlık Genel Müdürü Murat İzci, Bağdat Caddesi’ndeki bu kaçışa bir diğer gerekçe olarak perakendecilerin verimliliğe odaklanmasını gösteriyor. “Artık prestij dönemi bitti. Tüm dünyada markalar verimliliğe odaklanmış durumdalar. Günün sonunda kâr etmeyen mağazayı kapatıyorlar” diyor. Dövizdeki dalgalanma, perakendecilerin maliyetlerini artırırken kâr marjlarının daha da düşmesine neden oluyor. Dolayısıyla bu etkenler son dönemde perakendecilerin yüksek kiralı lokasyonlardaki verimsiz mağazaları kapatmalarını hızlandırıyor. 150 bin dolar kiranın sürdürülebilir olmadığını söyleyen İzci, “Kabaca bir hesaplama yaparsak, yüzde 15 kira/ciro oranına göre 150 bin dolar kira ödeyen bir markanın orada varlığını sürdürmesi için ayda 1 milyon dolarlık ciro yapması gerekiyor. Ama bu rakamı yakalamak çok zor. O yüzden bir dönem sonra orada olmak azap olmaya başlıyor” diyor.

Maliyetler çok yükseldi
Perakende piyasasında son bir yıldır bir durgunluk yaşanıyor. İzci'nin gözlemlerine göre rakamlar artıyor deniliyor ama günün sonunda işletmenin elinde makul bir kâr kalmıyor. Çünkü maliyetler çok arttı. Kur artışı, kira artışını beraberinde getiriyor. Şu anda herkes mevcut mağazalarını rehabilite etmeye çalışıyor. İzci, “Bundan bir yıl önce Laleli'de boş dükkan bulmanız imkansızdı hava paraları çok yüksekti. Rusya'da Ukrayna krizi patlak verdi ve Laleli pazarı bundan çok etkilendi. Şimdi çok sayıda boş dükkan var” diyerek durumu özetliyor.

Ama caddenin alternatifi yok
Ancak gelinen noktada Bağdat Caddesi'nin alternatifinin olmadığı da bir gerçek. Bu markalar çıkıyor ama onların yerine başkaları geliyor. Onlar da şanslarını denemek istiyorlar. JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, “Caddelerin hiçbir zaman dönemi bitmeyecek. AVM'lerin karşısında şansı her zaman yüksek. Çünkü caddeler metropol insanı için hala bir kaçış noktası. AVM'ler de bunu gördükleri için üçüncü nesil AVM'leri geliştiriyorlar. Birinci nesil AVM'ler kutu gibiydi, gün ışığı almıyordu. İkinci nesil AVM'ler büyük aksiyonlar oluşturdu. Üçüncü nesiller ise sosyalleşme alanlarına odaklandılar. Caddeler de aslında bir AVM kurgusunda. Giyim, gıda, teknoloji çok sayıda ihtiyaç tek bir caddeden karşılanıyor. Kiralar çok yüksek evet, ama onu karşılayacak alışveriş yok. Bu nedenle sorun yaşanıyor. Baktığınızda birileri çıkarken birileri caddede mağaza açıyor. En son H&M çok katlı bir mağaza açtı” diyor.