Gayrimenkulün yeni yıldızı İzmir

Barış Soydan

İzmir’in yükselişinden en çok gayrimenkul piyasası nasibini aldı. 2013 yılında 72 bin 421 konut satılırken, bu sayı 2015’te 77 bin 796’ya çıktı. Satışlardaki bu artışta markalı site tarzı konut projelerinin artmasının yanı sıra Karşıyaka-Bornova-Bayraklı ilçelerinde dönüşüne tabi olan konutlar da önemli bir pay tutuyor.

YAZI RAHİME BAŞ UÇAR

Ege’nin incisi İzmir’in son yıllarda yeniden gözde bir şehir haline gelmesi en çok da gayrimenkul sektörüne yaradı. İstanbul ve Ankara’nın ardından gayrimenkul yatırımcıları gözlerini Türkiye’nin 3. büyük şehri olan İzmir’e çevirmiş durumda. Özellikle Çeşme, Alaçatı, Dikili, Foça gibi sahil beldelerinde yazlık olarak kullanılan ikincil konut arzında patlama yaşanıyor. Ancak İzmir’in gayrimenkuldeki asıl patlamayı dev ulaşım projelerinin hayata geçmesi ve kentsel dönüşüm projelerinin önünün açılmasıyla yapması bekleniyor.

İzmir’de son üç yıldır gayrimenkul piyasası canlı. Bunu konut satışları da ortaya koyuyor. 2015 yılı itibariyle güncel nüfusu 4 milyon 168 bin 415 kişi olan İzmir’de 2013 yılında 72 bin 421 konut satılırken, bu sayı 2015’te 77 bin 796’ya çıktı. Satışlardaki bu artışta markalı site tarzı konut projelerinin artmasının yanı sıra Karşıyaka-Bornova-Bayraklı ilçelerinde dönüşüne tabi olan konutlar da önemli bir pay tutuyor.

FİYATLAR YÜZDE 15 ARTTI

İzmir’in özellikle Menemen, Bornova, Bayraklı, Menderes-Torbalı aksı ve Urla ilçelerinde konut ve arsa fiyatları 2015’te bir önceki yıla göre ortalama yüzde 15-20 civarında arttı. Pek çok markalı konut projesi özellikle Bayraklı-Turan-Salhane aksı ile Bornova aksında hayata geçirilirken, site tarzı yeni projeler özellikle de Menemen-Çiğli ve Torbalı ilçelerinde ciddi artış gösterdi.

GYODER’in (Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği’nin) Kasım 2014’te yaptırdığı araştırmaya göre, İzmir’de ev sahipliği oranı yüzde 56. İzmirliler konut alırken ise birinci sırada apartman dairesini tercih ederken, site içinde daire ve müstakil ev tercihleri de bunu takip ediyor. Satın alınan evler genelde 3+1, 2+1 olup, geniş balkon ve teras tercihi bulunuyor. Satın alınacak konutlarda ulaşımı kolay, deprem yönetmeliğine uygun, inşaat kalitesi iyi olan konutlar birincil sırada tercih edilirken, genelde 250 bin ila 400 bin TL aralığındaki evler hızlı alıcı buluyor.

Eva Gayrimenkul Değerleme İzmir Bölge Müdürü Filiz Akkaya, “İzmir her geçen yıl değişen, yenilenen ve değerine değer katan bir şehir olarak büyümeye devam ediyor. Büyükşehir olmasının yanında pek çok ilçesinde yenilenen ve büyümeye devam eden çehresiyle yatırımcılar için daha uzun yıllar cazibesini koruyacağına inanıyoruz” diyor. Akkaya markalı projelerin geliştiği bölgelerle ilgili şu bilgileri veriyor:

İzmir’deki onaylanan imar planları doğrultusunda başta Bayraklı-Salhane-Turan bölgesi olmak üzere bölge ile etkileşim içerisinde olan diğer merkezlerde de önemli yatırımlar ve değişimler yaşanmaya başlandı. Bayraklı-Salhane Turan bölgesinde ofis+rezidans+otel nitelikli karma projeler yoğunluk kazanırken, Bornova-Yeşilova bölgesinde daha çok lüks konut projeleri yoğunlaşmış durumda. İzmir’in yeni kent merkezi olarak bilinen Bayraklı-Salhane-Turan bölgesinde konut ve ofis metrekare birim fiyatları 7 bin ila 10 bin TL civarında. Kemeraltı’nda Anafartalar Caddesi üzerinde ticari faaliyetler yoğun olup, dükkanlar için metrekare başına 50 bin TL civarında rakamlar görülüyor.”

ORTA’NIN TERCİHİ

İzmir’de orta gelir grubuna yönelik inşaat faaliyetleri, şehrin kuzey aksında inşa edilen çevreyolu ile İzban Demiryolu Hattı’nın kesiştiği Çiğli-Menemen ilçeleri arasındaki Koyundere Bölgesi’nde ilerliyor. Aliağa OSB, Çandarlı Liman projesi gibi büyük kamu yatırımları ile Katip Çelebi Üniversitesi ve Gediz Üniversitesi’nin bulunduğu bu bölgelerde de her geçen gün yeni konut projeleri ortaya çıkıyor.

İzmir gayrimenkul piyasasındaki asıl sıçramanın kentsel dönüşüm faaliyetlerinin hızlanmasıyla gerçekleşmesi bekleniyor. Aslına bakılırsa riskli yapılar ile ilgili müstakil yenilemeler başlamış durumda. Karşıyaka/Şemikler/Bostanlı mahallesinde ve yakın çevresinde, Bayraklı/Salhane-Turan, Bornova/Yeşilova/Özkanlar bölgesinde parsel bazında dönüşüm devam ediyor.

TAHLİYELER BAŞLADI

İzmir’de kentsel dönüşüm alanları içinde yapı stoku açısından en yoğun bölgeler Karabağlar ve Buca ilçelerinde yer alıyor ama bu bölgelerde işler yavaş ilerliyor. Büyükşehir belediyesi ilk etapta hızlı bir şekilde havalimanından yeni fuar alanına uzanan aksta bulunan Limontepe, Aktepe, Emrez bölgelerinde kentsel dönüşümü başlatmayı uygun gördüklerini ve bu bölgelerde öncelikli hedeflerinin Aktepe’de 12-13 bin ve Limontepe’de 3 bin konut üretmek olduğunu açıkladı. Riskli alan ilan edilen Kadifekale ve Yeşildere bölgesinde tahliye süreçleri hızla devam ediyor. Halk bölgeye yaklaşık 15 kilometre uzaklıktaki Limontepe –Uzundere bölgesine taşınıyor. Oldukça büyük bir alanı kapsayan Bayraklı Cengizhan ve Alparslan mahallerinin yer aldığı bölge Kentsel Dönüşüm bölgesi olarak belirlenmiş, imar planı çalışmaları Büyükşehir Belediyesi tarafından 2-3 yıldır devam ediyor. Bununla beraber Karşıyaka ve Bornova’da dönüşüme uğrayan (eski yapılarım bölgesel olarak yıkılıp yerine yeni yapıların yapılması ile dönüşen semtler) semtlerde ciddi arz sağladı ve bu arza karşılık talep sayısı da doğru orantılı büyüdü.

MARKALI PROJE AZ

İzmir’de 8 bine yakın müteahhit var. Ancak bunlar arasında markalı müteahhitlerin sayısı bir elin beş parmağını geçmiyor. Folkart Yapı, Kavuklar İnşaat, Türkerler İnşaat’ın önemli projeleri varken Patel İnşaat, Avcılar İnşaat, İzka İnşaat gibi firmalarda projeleriyle dikkat çekiyor. Ancak müteahhitler ada bazında dönüşümün teşvik edilmesi gerektiğini düşünüyorlar. Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile yerel yönetiminin ‘kentsel dönüşüm’ konusunda aynı dili konuşmaması da faaliyetleri yavaşlatıyor. Müteahhitler Federasyonu Başkanı Necip Nasır, “Kentsel dönüşümle ilgili Büyükşehir Belediyesi Kanunu’ndaki iki madde ve 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu var; bu iki başlılığı getiriyor. Bunun tek bir yasaya dönüştürülmesi gerekiyor. 21’inci yüzyılda şehrimizin master planı yok. Plansız yapılaşmanın önüne geçirilip kanun çıkarılması şart. 30 ilçesiyle birlikte İzmir’in planlama maliyeti 25-30 milyon TL arasında. Bu kaynak bulunup planlama yapılırsa İzmir dünya kenti olabilecek bir potansiyele sahip. Ayrıca kentsel dönüşüm ada bazında yapılması sağlanmalı.”

ÇEŞME YÜKSELİŞTE

Turizmde yıldızı yükselen Çeşme’de ve Urla’da son yıllarda yazlık konut yapımı da patlamış durumda. Körfez Geçiş Köprüsü’nün tamamlanmasıyla bölgede gayrimenkul fiyatlarının daha da artması bekleniyor. Buradaki ikincil konut ve arsa fiyatları adeta İstanbul ile yarışıyor. Alaçatı’da köy içinde dönümlük boş arsa kalmazken metrekare fiyatlarının 4-5 bin TL civarında olduğu biliniyor. Köy dışında fiyatlar 2 bin TL’ye kadar iniyor.

Alaçatı’nın yeni gelişen bölgelerinde daha çok ikiz villa tipinde yazlıklar inşa ediliyor ve bu konutların fiyatları metrekare başına 4-5 bin TL. Alaçatı’nın çarşısı olarak bilinen kentsel sit alanına yakın bölgelerde ve Alaçatı sörf yolu üzerindeki projelerde metrekare fiyatları 6 bin ila 10 bin TL aralığında. Çeşme'nin Dalyan bölgesinde denize yakın villaların metrekare fiyatları 3 bin 500-4 bin TL iken denize göre iç kısımlarda kalan villaların ise metrekare fiyatları 3 bin TL civarında satışa sunuluyor.

FOLKART HAREKETE GEÇTİ

Çeşme’de ve Alaçatı’da imar uyuşmazlığı nedeniyle büyük ölçekli rezidans projelerine çok fazla rastlanmazken, bu konuda öncülüğü yine Folkart Yapı yaptı. Firma bir ay önce Çeşme’de iki yeni projesini satışa sundu. Toplam yatırım bedeli 250 milyon lira olan Folkart Blu ve Folkart Hills projeleri Mayıs 2017’de tamamlanacak. Yılsonuna kadar Çeşme’de 4 yeni projeyi daha açıklayacaklarını kaydeden Folkart Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mesut Sancak “Yeni projelerin yatırım değeri 700 milyon lira. Devam eden projelerimizle birlikte İzmir’de 3 milyar liralık yatırım yapıyoruz” diyor. Folkart Blu ve Folkart Hills projelerinin 9 ay gibi kısa bir sürede teslim edilmesi hedefleniyor. 330 bin euro’dan başlayan fiyatlarla satışa çıkan Blu projesinde metrekare fiyatları 3 bin 750 euro’dan başlıyor. Folkart Hills projesinde ise metrekare fiyatı 2 bin 800 euro olarak belirlendi. Denize sıfır hayata geçirilecek projelerde özel plaj ve iskele de planlandı. Şirketin yılsonuna kadar Çeşme’de hayata geçirmeyi planladığı projeler Boyalık bölgede villa, Ilıca’da rezidans, Reisdere’de ise bahçeli villa şeklinde olacak. Çeşme’nin önümüzdeki dönemde daha da yükselişe geçeceğine inanan Folkart Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mesut Sancak, şu değerlendirmeleri yapıyor: “İstanbul-Bursa-İzmir Otoyolu’nun hayata geçmesiyle İstanbul-Çeşme arası 3.5 saate inecek. İstanbul, Bursa, Balıkesir gibi otoban hattı şehirlerin tatil bölgesi Çeşme olacak. Turizm bölgede 12 aya yayılacak. Otoyol projesi henüz Çeşme’de gayrimenkul fiyatlarına yansımadı. Türk insanı, görmeden dokunmadan inanmıyor. Arabasına binecek, 3.5 saatte İstanbul’dan İzmir’e ulaşacak o zaman inanacak. Ancak o zamanda treni kaçıracak. 3 yıl sonra fiyatlar en az 3 katına çıkacak.”

İZMİRLİLERİN YATIRIMLARI

İzmirli işadamları da gayrimenkul piyasasındaki yükselişi değerlendirmek için harekete geçti. Norm Civata’nın sahibi olan Necip Nasır’ın İzmirli işadamı Zeki Sungur ve Mahir Vural ile birlikte kurduğu Suv İnşaat da Alaçatı’da villa tipi projeler yapıyor. Mi Kora Villaları ve Marin Köyce Alaçatı projelerini satışa sunan firma Çeşme’de 60 dönüm arsasında yeni bir proje hazırlığında. Firma ortaklarından Necip Nasır, “Alaçatı’daki konutları daha çok Ankaralıların alması dikkatimizi çekiyor. Türkiye’de başka bir Alaçatı yok” diyor.

*********

İLÇELERİN GAYRİMENKUL NABZI

TORBALI-MENDERES: İzmir’in güney aksı olan Menderes ve Torbalı ilçelerinde de orta gelir grubuna yönelik konutlar inşaat ediliyor. Bu durum özellikle Torbalı’da sanayi arsası fiyatlarında yüzde 60’a varan fiyat artışlarına sebep oldu. Torbalı’da konut fiyatları son bir yılda yüzde 20-25 civarında arttı. Menderes ve Torbalı’da yeni dairelerin birim fiyatı bin- bin 200 TL iken, 2015 yılında ortalama fiyatlar bin 800 TL civarında. .

MENEMEN: İzban Demiryolu Hattı ile Menemen-Torbalı aksında ulaşımın demiryolu ile kesintisiz sağlanması bu ilçelerdeki talebi arttırdı. Menemen’de yeni dairelerin birim fiyatı 2013 yılında 1.000-1.100 TL/m2 iken 2015 yılında yeni yapılarda birim fiyatlar 1.700 TL/m2 civarına kadar çıktı.

KARŞIYAKA: İlçedeki Aksoy-Girne Caddesi civarında parsel bazında yenilemeler ile konut fiyatlarında yüzde 70 ila 100 arasında artışlar görülüyor. Karşıyaka’da eski dairelerin ortalama metrekare birim fiyatları 2 bin TL seviyesindeyken, yeni daire fiyatlarının metrekaresi ise 3 bin 500 ila 5 bin 500 TL aralığında.

ÇEŞME: Alaçatı’da dönümlük arsa kalmadı. Alaçatı’nın yeni gelişen bölgelerinde konutların fiyatları metrekare başına 4-5 bin TL. Alaçatı’nın çarşısı olarak bilinen kentsel sit alanına yakın bölgelerde ve Alaçatı sörf yolu üzerindeki projelerde metrekare fiyatları 6 bin ila 10 bin TL aralığında. Çeşme'nin Dalyan bölgesinde denize yakın villaların metrekare fiyatları 3 bin 500-4 bin TL iken denize göre iç kısımlarda kalan villaların ise metrekare fiyatları 3 bin TL civarında satışa sunuluyor.

Mesut SANCAK/ Folkart Yapı Yönetim Kurulu Başkanı

Başbakan Yıldırım, İzmir için bir şans”

Sayın Binali Yıldırım’ın İzmir milletvekili olarak başbakan olması İzmir için bir şans. Sayın Başbakanımız, İzmir Belediye Başkanlığı’na adaylığı döneminde 35 tane proje açıklamıştı. Bu projelerin içinde Alaçatı’ya havalimanı projesi de vardı. Üstelik yeri bile belli. Binali Bey Başbakan olduğu için bu işin de bittiğini düşünüyorum. Butik havalimanı yapıldığında, Çeşme kapısını tüm dünyaya da sonuna kadar açacak. Yeni planlarla eminim turizm de 12 aya yayılacak. Çeşme’de 5 yıldızlı yatak kapasitesi 9 bin. Toplamda ise 14 bin. Antalya’da sadece 2 otelde bu kapasite var. Yabancı acenteler için uygun değil. Bölgede yapılacak yeni yatırımlarla yatak kapasitesinin artırılması gerekiyor. Çeşme ve çevresinde yeterince yatırım yapılmamasının nedeni, imarlı arazi üretimindeki sıkıntı, imar problemleri. Buna bir de bürokratik engeller ekleniyor. Dünyanın en zengin 32. kişisi olan Rus Mihail Prohorov, 7 yıl önce burada 7 yıldızlı otel yapmak üzere 170 dönüm arazi aldı. Ancak 7 yıldır projeye başlayamıyor.

Filiz AKKAYA/ Eva Gayrimenkul Değerleme İzmir Bölge Müdürü

İzmir yatırımcısına kazandırır”

İzmir’de 2015 yılı konut piyasası açısından verimli bir yıl oldu. Konut satış oranı bir önceki yıla göre İzmir’de ortalama yüzde 11 oranında arttı. İzmir genelinde konut satış oranı arttığı gibi konutların ortalama fiyatları da arttı. İzmir genelinde ortalama yüzde 15 civarında konut fiyatlarında artış olduğu söylenebilir. Bornova, Bayraklı, Menemen, Torbalı gibi bazı ilçelerde ise bu artış yüzde 20’yi buldu. 2016 yılında Türkiye’nin mevcut ekonomik büyümesi ve siyasi gelişmelerin olağan bir seyir izlerse, İzmir’de gayrimenkul açısından yatırım yapmak cazibesini koruyacak ve yatırımcısına da kazandıracaktır. Özellikle oturmak amaçlı konut alımlarının devam edeceğini, buna yatırım amaçlı arsa alımlarının da ekleneceğini düşünüyoruz. Yatırımcılar için özellikle Yeni Kent Merkezi, Memenen-Çiğli aksı ile Torbalı ve Urla –Çeşme ilçeleri gerek konut gerekse arsa-arazi yatırımları için göze çarpan bölgeler…

Necip NASIR/ Müteahhitler Federasyonu Başkanı

Planlama yapılmalı

İzmir’de kentsel dönüşüm konusunda kanunlarla oluşmuş iki başlılık var. Kentsel dönüşüm konusu tek kanunla hayata geçirilmeli. Kentsel dönüşümün de ada bazında yapılması teşvik edilmeli. Halen master planımız yok. İzmir’de planlama yapılırsa şehir bir dünya kenti olabilecek potansiyele sahip. Sayın Binali Yıldırım’ın başbakan olmasının İzmir’e ivme kazandıracağını düşünüyorum. İzmir’deki yükselişin ana nedeni İzmir-İstanbul otoyol projesi ve Ankara hızlı tren projesi… Ben İzmir’in bütün bölgelerinde çalışmış bir müteahhitim. Genelde konut ve rezidans yapıyorum. Kentsel dönüşümle ilgili çalışmalarımız var. Şu anda sağlıklı konuta büyük talep var. Ama İzmir’de arsa büyük problem. Beklentimiz Başbakanımızın İzmir’in planlanması konusundaki kanuni değişiklerin yapılmasına öncülük etmesi. Şehirde alt ve üst ölçekli planlar uyumsuz olduğu için büyük projeler yapılamıyor; mevcut ruhsatlı yapılar da kaçak durumunda. Planlama problemi büyük projelerin önünü kesiyor.

İşte kentsel dönüşüm alanları

İzmir Büyükşehir Belediyesi ‘nin 1/25000 ölçekli planda yer alan 4371 hektar, yani 43 milyon metrekare alanı kapsayan  Sağlıklaştırma ve Yenileme Program Alanları ve büyüklüklerini şöyle açıklandı:
•    1207 hektar Cennetçeşme, Uzundere, Aktepe, Ermez ve Peker Mahallesi,
•    310 hektar Bayraklı, Çiçek, Alparslan ve Muhittin Erener Mahallesi,
•    347 hektar Yamanlar, Gümüşpala ve Emek Mahallesi,
•    165 hektar Kadifekale ve İmariye Mahallesi,
•    120 hektar Güzeltepe ve Şirintepe Mahallesi,
•    237 hektar Mevlana ve Doğanlar Mahallesi
•    510 hektar Karabağlar, Uğur Mumcu, Akıncılar ve Seyhan Mahallesi,
•    107 hektar Adalet ve Mansuroğlu Mahallesi
•    24 hektar Narlıdere Atatürk ve 2. İnönü Mahallesi
•    81,5 hektar Gültepe ve 26 Ağustos Mahallesi
•    93,4 hektar Asarlık 1. Bölge,
•    42,1 hektar Asarlık 2. Bölge,
•    27,2 hektar Asarlık 3. Bölge,
•    30.6 hektar Menemen
•    639,3 hektar, Altındağ-Çamdibi Yenileme Alanı
•    109,5 hektar Yeni Girne Yenileme Alanı 
•    322,2 hektar Yenişehir-Gürçeşme-Yeşildere Yenileme Alanı